Gérer l’entretien de sa location saisonnière, grâce à des intervenants de gré à gré, sans passer par une conciergerie, est-ce vraiment possible et rentable ?
Location saisonnière ou classique ?
Vous avez un bien immobilier et vous ne savez pas si vous devez opter pour une location classique ou saisonnière. La location classique peut être largement gérée par vos soins lorsque le nombre d’entrées / sorties est raisonnable, et gérable (vous êtes à proximité des lieux). Vous pouvez aussi faire appel à un service de gestion locative, qui vous prendra un forfait ou un pourcentage de votre location, afin d’avoir l’esprit tranquille.
Dès lors qu’on aborde l’idée d’une location saisonnière vient à nous l’idée qu’il va falloir mettre en œuvre un service plus complet de gestion du logement (entrées & sorties répétées, ajout d’une prestation ménage et entretien du linge de nuit, utilisation plus intense de votre bien : risque accru de casse des objets, de dégradation du logement, … on se demande à quel point cela peut valoir le coup !). En allant sur internet, vous tomberez sur des sites de conciergerie, qui vous factureront à peu près 100 € par entrée ou sortie du voyageur, 20 € la prestation ménage pour le forfait minimal (sachez que les grandes surfaces sont souvent soumises à devis, … globalement on rajoute 1 €/m² en plus du forfait initial pour l’évaluation de son coût). Ainsi, le coût pour la gestion d’une entrée / sortie de votre bien immobilier pour un WE est souvent tellement onéreux qu’on hésite à franchir le cap de cet usage.
Quelles autres obligations prendre en compte ?
Vos obligations en tant que bailleur saisonnier sont différentes de celles d’un ‘simple’ bailleur. Déclaration à la mairie de votre intention de louer votre bien si la durée cumulée excède 4 mois / an.
Vous devez être inscrit au répertoire SIRENE de l’INSEE (démarche gratuite mais obligatoire depuis début 2017) via le formulaire P0i, au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Un n° SIRET vous sera attribué par l’INSEE.
Vous devez déclarer vos revenus tirés de la location en tant que loueur non professionnel (ils seront soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif). Vous les déclarez en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans la case « location meublée non professionnelle ». Vous pourrez alors bénéficier soit d’un abattement de 50% sur les recettes (71 % si votre bien est classé) mais vous pouvez également choisir un régime d’imposition aux frais réels (dans ce cas, vous pourrez déduire les coûts du gaz, électricité; téléphone, frais de réparations et entretiens, assurances, taxe foncière, taxe d’habitation, frais de promotion du logement, frais de comptabilité, meubles et équipements, frais de procédure en cas de litige,… Règle d’or : gardez tous vos justificatifs !).
Si vos revenus de location saisonnière dépassent 23000 € par an, vous devez également vous affilier au régime social des indépendants (RSI) et vous pouvez être considéré comme loueur professionnel.
Vous serez redevable de la taxe de séjour. Cette taxe est due par nuit et par personne, et les communes sont très sensibles à la récupération de cette taxe depuis la multiplication des sites internet permettant la commercialisation saisonnière de votre bien immobilier. Le professionnel qui gère votre logement peut s’en charger, à l’instar de AirBnB qui le fait directement via sa plateforme.
Si vous utilisez une plateforme internet pour louer votre logement, sachez qu’elle doit vous fournir en début de chaque année le montant brut des transactions que vous avez faites par son intermédiaire durant l’année écoulée. Cette obligation s’applique pour les réservations effectuées à partir du 1er juillet 2016.
Si votre bien n’est pas votre logement principal, il vous sera demandé de payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Quelles solutions pour gérer les entrées et sorties des clients dans votre logement ? de son entretien, remise en l’état ?
Une conciergerie ?
Elle apporte l’avantage du gain de temps, de la diminution drastique de la charge mentale. Elle vous fournit tout l’administratif par mail et les comptes rendus nécessaires pour vos déclarations fiscales.
Quels sont les désavantages ?
Le coût, et donc la perte de rentabilité. Et oui, tout service a des coûts de fonctionnement, de promotion et de communication que vous devrez bien payer d’une manière ou d’une autre.
Un intervenant particulier qui vous propose ses services ?
Pourquoi feriez-vous appel à ce type de solution ?
- Vous faites vivre toute une communauté d’intervenants qui s’investissent « à leur compte » pour promouvoir leur savoir-faire, leur volonté de rendre service, sans vouloir pour autant dépendre d’une société.
- Vous connaissez personnellement quelqu’un de fiable, qui saura répondre à vos exigences, à vos attentes. Vous le rémunérez à l’heure, le déclarez sur le site de l’URSSAF TESE mensuellement (équivalent du site CESU Urssaf, pour les entreprises).
- Vous avez été interpelé-e par une publicité qui vous a fait imaginer que vous pouviez gérer autrement votre gestion locative.
- Vous voulez optimiser votre gestion locative saisonnière car vous n’avez pas l’intention de louer votre bien à outrance. Mais les devis des entreprises de conciergerie rendent le projet impossible voire incohérent (ex : elles vous imposent par exemple un abonnement annuel onéreux alors que votre bien est loué 2 mois dans l’année…).
- Il n’y a pas d’entreprise de conciergerie dans votre secteur, et êtes contraints d’employer une personne en direct
- il n’y a pas d’intervenant “auto-entrepreneur” dans votre secteur
Est-ce si facile d’employer une personne de gré à gré pour gérer son logement saisonnier ?
En France, pas mal de particuliers qui rentabilisent leur bien en location saisonnière emploient à contre-courant des personnes en CESU pour réaliser l’entretien, la remise des clefs, ou encore des travaux d’entretien du linge de la maison ; or, cette activité n’est pas autorisée en France. C’est un détournement des aides étatiques initialement prévues pour le particulier employeur dans le cadre d’une intervention à SON domicile, elles ne sont pas prévues pour le particulier « entreprise » employeur.
Le dispositif miroir du CESU existe pourtant pour les entreprises de moins de 10 salariés, qui souhaitent embaucher de façon ponctuelle des intervenants, sans s’encombrer des démarches administratives fastidieuses et chronophages (contrat, bulletin de paie, calcul des cotisations sociales et patronales…).
C’est une sorte de service comptable ‘gratuit’ proposé par l’état.
Les « + » du TESE
- avec le TESE, vous n’avez pas besoin de faire un contrat de travail et une déclaration unique d’embauche (DUE)
- avec le TESE, vous ne gérez qu’une seule déclaration sociale et non pas une déclaration par organisme de protection sociale : Urssaf, assurance chômage, caisses de retraite complémentaire et supplémentaire, organisme de prévoyance, caisse de congés payés pour le secteur du bâtiment et des travaux publics (BTP) ou caisse interprofessionnelle de congés payés, notamment pour les secteurs transport, manutention, nettoyage industrie ;
- avec le TESE, vous réglez en une fois toutes les cotisations de protection sociale obligatoire dues à ces organismes.
Ce qu’on vous fournit également grâce à cette adhésion :
- le bulletin de paie qui est imprimable le lendemain de votre saisie des éléments de paie sur Internet
- les états récapitulatifs mensuels et annuels pour faciliter le passage des écritures comptables (pour votre déclaration d’impôt)
- les déclarations sociales annuelles (dont la déclaration annuelle de données sociales/DADS) pour les salariés déclarés dans le cadre du Titre Emploi Service Entreprise ;
- l’attestation fiscale pour les salariés.
Pour en savoir plus sur les démarches pratiques d’inscription au TESE et la création des contrats, des déclarations des volets sociaux, etc, téléchargez le fichier pdf ici.
Exemple de coût de l’emploi : un simulateur du coût de l’emploi en TESE est disponible ici
Vous avez besoin de 1h par semaine d’un intervenant pour faire le ménage et la remise en état du logement, vous rajoutez 1h de prise en charge du linge. Vous imaginez louer votre bien tous les week ends, et pour plus de fluidité, vous chargez votre intervenant d’intervenir quand il veut pendant la semaine.
Cela fait un total de 4h mensuelles + 4h d’entretien du linge -> 8h mensuelles.
Vous convenez avec lui/elle de rémunérer votre intervenant 12 € de l’heure net.
Le coût de l’emploi dans cet exemple précis est de : 174 € pour vous (charges sociales incluses), le salaire brut de l’intervenant est de 149 € et son salaire net est de 96 €.
Si vous louez votre bien 150 € la nuitée et que votre bien est loué 2 nuitées par semaine, vous engrangez 1200 € de chiffre d’affaire mensuel, auquel vous retranchez 174 € d’entretien et de coûts liés aux entrées et sorties. Le pourcentage dédié à la remise en état de votre logement correspond à un ratio de 14% (en comparaison des 20 à 25% prélevés par les entreprises de conciergerie). Vous pouvez également amortir ce coût si vous instaurez des frais de ménage dans votre décompte de location.
Employer un-e aide-ménagère-er qui travaille en auto entrepreneur ?
Probablement la solution la plus rentable pour vous, puisque les charges sont supportées par l’intervenant lui-même (il enlèvera de son chiffre d’affaire environ 22% de charges). Il vous établit des devis et des factures (comme une entreprise), qu’il suffira de payer après la réalisation du travail, et d’intégrer dans votre compatibilité. Le coût horaire avoisine les 25 €/h. Attention cependant, il ne sera pas possible de déduire ce coût (si vous êtes au forfait) ou de prétendre à un crédit d’impôt ; le service rendu sort du cadre de la règle du service à la personne (qui définit l’intervention au domicile de la personne, afin de lui améliorer son quotidien). L’idée d’assurer l’entretien de logements dont il fait commerce ne fait pas partie de cette prérogative. Pour les mêmes raisons, il n’est pas possible de faire intervenir une entreprise de SAP (services d’aide à la personne) puisqu’elles n’ont pas le droit d’intervenir en dehors du champ de l’aide à la personne.